不動産の生前贈与はお得？手続きの流れとメリット・注意点を紹介！

終活のトリセツ

「親の家や土地を将来引き継ぐなら、生前贈与と相続どっちがいいんだろう」と考えたことはありませんか？

実は不動産の生前贈与は、使い方次第で相続税を抑えられたり、将来のトラブルを避けたりできる便利な方法です。けれど税金や手続きの面で気をつけるべき点も多く、よく知らないまま進めると逆に負担が増えてしまうこともあります。ここでは不動産を生前贈与する際のメリットや注意点、具体的な手続きの流れを紹介していきます。

不動産の生前贈与とは？相続との違い

1. 生前贈与と相続の基本的な違い

生前贈与と相続は、どちらも財産を引き継ぐ手段ですが、大きく異なる点があります。生前贈与は財産を持っている人が生きているうちに、自分の意思で相手に財産を渡す方法です。一方で相続は、亡くなった後に法律に従って財産が引き継がれます。

生前贈与の最大の特徴は、渡す相手とタイミングを自分で決められることです。たとえば「長男に自宅を譲りたい」「孫が結婚するタイミングで土地をあげたい」といった希望を、確実に実現できます。相続だと遺言書を書いても遺産分割協議で揉めることがありますが、生前贈与なら名義変更まで済ませられるので安心感があります。

税金の面でも違いがあります。生前贈与には贈与税がかかり、相続には相続税がかかります。税率や控除の仕組みが異なるため、どちらが得になるかはケースバイケースです。

2. 生前贈与が選ばれる理由

不動産の生前贈与が選ばれる理由はいくつかあります。まず「確実に渡したい相手に渡せる」という安心感です。相続だと遺産分割で揉めたり、希望とは違う結果になったりするリスクがありますが、生前贈与ならそうした心配がありません。

また、将来の相続税対策としても有効です。計画的に贈与を進めることで、相続時の財産を減らして税負担を軽くできる可能性があります。特に収益物件を持っている場合、早めに贈与しておけば家賃収入が受贈者のものになり、贈与者の財産が増え続けることを防げます。

さらに、元気なうちに自分の目で確認できるのも大きな魅力です。「ちゃんと引き継がれた」と確認できることで、安心して老後を過ごせるでしょう。

不動産を生前贈与する4つのメリット

1. 贈与する相手と時期を自由に選べる

生前贈与の最も大きなメリットは、自分の意思で贈与する相手とタイミングを決められることです。相続だと亡くなるまで財産を引き継げませんが、生前贈与なら「子どもが家を建てるタイミングで土地をあげたい」「孫の教育資金に使ってほしい」といった希望を叶えられます。

たとえば子どもが住宅ローンを組む前に土地を贈与すれば、土地代が不要になり経済的な負担を減らせます。受贈者のライフプランに合わせて柔軟に対応できるのは、生前贈与ならではの利点です。

また相続人が複数いる場合でも、あらかじめ誰に何を渡すか決めておけば、将来の相続トラブルを避けやすくなります。特に不動産は分けにくい財産なので、早めに話し合って決めておくと安心です。

2. 確実に不動産を引き継げる

生前贈与をおこなうと、贈与契約が成立した時点で不動産の所有権が移ります。名義変更の登記まで済ませれば、法的にも完全に受贈者のものになります。相続だと遺言書があっても遺産分割協議で揉めることがありますが、生前贈与ならそうしたリスクを回避できます。

特に「この家は長男に継がせたい」「事業用の土地は跡継ぎに渡したい」といった明確な希望がある場合、生前贈与は非常に有効です。自分の目で引き継ぎが完了したことを確認できるため、安心感も得られます。

また贈与契約書を作成しておけば、後から「贈与した覚えはない」といったトラブルも防げます。書面に残しておくことで、家族間の認識のズレを防ぐことができるでしょう。

3. 相続税の節税につながる可能性

生前贈与を計画的におこなうことで、将来の相続税を抑えられる可能性があります。相続税は亡くなった時点での財産全体にかかるため、生前に財産を減らしておけば課税対象が小さくなります。

特に暦年贈与を活用して毎年少しずつ贈与すれば、110万円の基礎控除を使って贈与税をかけずに財産を移すことができます。長期間かけて贈与すれば、大きな金額でも税負担を抑えながら引き継げます。

ただし相続前7年以内の贈与は相続財産に持ち戻されるため、早めに始めることが大切です。タイミングを見計らって計画的に進めることで、節税効果を最大化できるでしょう。

4. 家賃収入を受贈者に移せる

アパートやマンションなど収益物件を持っている場合、生前贈与することで家賃収入を受贈者に移せます。贈与後の家賃収入は受贈者の所得になるため、贈与者の財産が増え続けることを防げます。

たとえば毎月50万円の家賃収入がある物件を相続まで持ち続けると、年間600万円ずつ財産が増えていきます。これが10年続けば6,000万円も相続財産が増えてしまい、相続税も高くなります。

早めに贈与しておけば、家賃収入の増加を止められるだけでなく、受贈者はその収入を将来の相続税の支払いに充てることもできます。収益物件を持っている方にとって、生前贈与は非常に有効な対策といえるでしょう。

不動産の生前贈与で知っておくべき注意点

1. 登録免許税・不動産取得税がかかる

不動産を生前贈与すると、登録免許税と不動産取得税という2つの税金がかかります。登録免許税は固定資産税評価額の2%、不動産取得税は固定資産税評価額の3%です。

たとえば評価額が3,000万円の不動産を贈与する場合、登録免許税が60万円、不動産取得税が90万円で、合計150万円もかかります。相続の場合は登録免許税が0.4%で、不動産取得税はかからないため、生前贈与のほうが費用負担は大きくなります。

さらに司法書士に登記手続きを依頼すれば、報酬として5万円から10万円程度かかることもあります。贈与を検討する際は、これらの費用も含めて総合的に判断することが大切です。

2. 贈与税の負担が大きくなりやすい

贈与税は相続税よりも税率が高く設定されているため、大きな金額を一度に贈与すると税負担が重くなります。たとえば3,000万円の不動産を一度に贈与すると、数百万円単位の贈与税がかかることもあります。

基礎控除の110万円を超える贈与には税金がかかり、金額が大きいほど税率も上がります。そのため一度に贈与するのではなく、毎年少しずつ贈与する暦年贈与や、相続時精算課税制度を活用することで税負担を抑える工夫が必要です。

贈与税の計算は複雑なので、実際に贈与を検討する際は税理士に相談するのがおすすめです。専門家のアドバイスを受けることで、最適な方法を見つけられるでしょう。

3. 相続前7年以内の贈与は相続財産に持ち戻される

2025年現在、相続開始前7年以内におこなわれた贈与は、相続財産として計算に含まれます。これを「生前贈与加算」といいます。つまり亡くなる直前に慌てて贈与しても、結局は相続税の対象になってしまうということです。

以前は3年以内の贈与が対象でしたが、税制改正により7年に延長されました。そのため生前贈与で節税効果を得るには、早めに始めることが重要です。

ただし相続時精算課税制度を使った贈与は、この7年ルールの対象外です。また配偶者控除などの特例を使った贈与も持ち戻しの対象にならないため、制度を上手に使い分けることがポイントになります。

4. 小規模宅地等の特例が使えなくなる

相続で不動産を引き継ぐ場合、一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」を使って評価額を最大80%減額できます。これは相続税を大幅に減らせる非常に有利な制度です。

しかし生前贈与をおこなうと、この特例が使えなくなります。たとえば評価額3,000万円の自宅を相続する場合、特例を使えば600万円まで減額できますが、生前贈与だとそのまま3,000万円で計算されます。

そのため自宅など居住用の不動産については、生前贈与よりも相続のほうが有利になるケースも多いです。贈与を検討する際は、小規模宅地等の特例が使えなくなることも含めて、総合的に判断する必要があります。

贈与税を抑えるための制度

1. 暦年贈与：毎年110万円までの基礎控除

暦年贈与は、毎年110万円までの贈与であれば贈与税がかからない制度です。この基礎控除を活用すれば、長期間かけて税負担なく財産を移すことができます。

たとえば毎年100万円ずつ10年間贈与すれば、合計1,000万円を非課税で贈与できます。不動産を一度に贈与するのは難しいですが、共有持分を少しずつ贈与する方法もあります。

ただし毎年同じ金額を同じ時期に贈与すると、「最初から大きな金額を贈与する約束だった」と税務署に判断されるリスクがあります。金額や時期を少しずつ変えるなど、工夫することが大切です。

2. 相続時精算課税制度：2,500万円の特別控除

相続時精算課税制度は、2,500万円までの贈与が非課税になる制度です。暦年贈与の110万円と比べて大きな金額を一度に贈与できるため、不動産の贈与に向いています。

この制度を使うと、贈与時には税金がかかりませんが、相続時に贈与した財産も含めて相続税を計算します。つまり税金の支払いを相続時まで先延ばしにする仕組みです。

将来価値が上がりそうな不動産や、収益物件を早めに渡したい場合に有効です。ただし一度この制度を選ぶと、その後は暦年贈与が使えなくなるため、慎重に判断する必要があります。

3. 配偶者控除（おしどり贈与）：居住用不動産は最大2,000万円控除

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、最大2,000万円まで控除される特例があります。これを「配偶者控除」または「おしどり贈与」といいます。

基礎控除の110万円と合わせて、最大2,110万円まで非課税で贈与できます。自宅を配偶者に贈与したい場合に非常に有利な制度です。

ただしこの特例を使うには、贈与された配偶者がその不動産に住み続けることなどの条件があります。また生前贈与加算の対象にならないため、相続前に贈与しても相続財産に持ち戻されません。配偶者に自宅を確実に残したい場合に検討する価値があるでしょう。

不動産の生前贈与にかかる費用

1. 登録免許税：固定資産税評価額の2%

不動産の名義変更をおこなう際には、登録免許税がかかります。生前贈与の場合、税率は固定資産税評価額の2%です。相続の場合は0.4%なので、生前贈与のほうが5倍高くなります。

たとえば評価額2,000万円の不動産を贈与する場合、登録免許税は40万円です。これは法務局で登記申請をする際に納める必要があります。

登録免許税は現金で納付するか、収入印紙で納めることもできます。金額が大きい場合は、事前に準備しておくとスムーズです。

2. 不動産取得税：固定資産税評価額の3%

不動産を取得した人には、不動産取得税がかかります。生前贈与の場合、税率は固定資産税評価額の3%です。相続では不動産取得税はかからないため、生前贈与特有の負担といえます。

評価額2,000万円の不動産なら、不動産取得税は60万円です。この税金は都道府県から納税通知書が届いてから支払います。贈与から数か月後に請求が来ることもあるので、事前に資金を準備しておく必要があります。

不動産取得税は一度きりの税金ですが、金額が大きいため受贈者にとっては負担になります。贈与を検討する際は、受贈者が税金を支払えるかも確認しておきましょう。

3. 贈与税：贈与額に応じて課税

不動産を贈与された人には、贈与税がかかります。贈与税は不動産の評価額から基礎控除110万円を引いた金額に対して課税されます。税率は贈与額が大きいほど高くなる累進課税です。

たとえば評価額2,000万円の不動産を贈与した場合、基礎控除後の課税価格は1,890万円です。この場合の贈与税は数百万円になることもあります。

贈与税を抑えるには、暦年贈与や相続時精算課税制度、配偶者控除などの特例を活用することが重要です。どの制度が適しているかは状況によって異なるため、税理士に相談するのがおすすめです。

4. その他の費用：登記手続きの司法書士報酬など

不動産の名義変更には専門的な手続きが必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬は5万円から10万円程度が相場ですが、不動産の評価額や手続きの複雑さによって変わります。

また贈与契約書の作成を専門家に依頼する場合は、別途費用がかかることもあります。公証役場で公正証書にする場合は、数万円の手数料が必要です。

贈与税の申告を税理士に依頼する場合も、報酬が発生します。費用は事務所によって異なりますが、10万円前後が目安です。これらの費用も含めて、トータルでどれくらいかかるか事前に確認しておくと安心です。

不動産の生前贈与の手続きの流れ

1. 贈与する不動産と相手を決める

まず誰にどの不動産を贈与するかを決めます。家族で話し合い、受贈者の了解を得ることが大切です。不動産の評価額を調べるために、固定資産税の納税通知書を確認したり、不動産鑑定士に依頼したりします。

贈与税や登録免許税などの費用を計算し、受贈者が負担できるかも確認します。特に贈与税は高額になることもあるため、事前にシミュレーションしておくと安心です。

また暦年贈与や相続時精算課税制度など、どの制度を使うかも検討します。専門家に相談しながら、最も有利な方法を選ぶことが重要です。

2. 贈与契約書を作成する

贈与する内容が決まったら、贈与契約書を作成します。契約書には贈与する不動産の所在地や評価額、贈与する日付、贈与者と受贈者の署名・押印などを記載します。

契約書は後々のトラブルを避けるために必須です。口頭での約束だけだと、後から「贈与した覚えはない」と言われるリスクがあります。書面に残しておくことで、法的な証拠として使えます。

より確実性を高めたい場合は、公証役場で公正証書にすることもできます。費用はかかりますが、公的な証明として残るため安心感があります。

3. 法務局で名義変更の登記申請をする

贈与契約が成立したら、法務局で名義変更の登記申請をおこないます。登記申請には登記申請書、贈与契約書、不動産の権利証、固定資産評価証明書、受贈者の住民票などが必要です。

登記申請は自分でもできますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼すれば、必要書類の準備から申請まで代行してもらえます。

登記が完了すると、新しい権利証が発行されます。これで法的にも不動産の所有権が受贈者に移ったことになります。登記完了まで通常1週間から2週間程度かかります。

4. 税務署で贈与税の申告をおこなう

贈与をおこなった翌年の2月1日から3月15日までに、受贈者が税務署で贈与税の申告をおこないます。基礎控除110万円以内の贈与であれば申告は不要ですが、それを超える場合や特例を使う場合は申告が必要です。

申告には贈与税の申告書、贈与契約書のコピー、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などを提出します。相続時精算課税制度や配偶者控除を使う場合は、別途書類が必要になります。

申告が遅れると加算税や延滞税がかかることもあるため、期限内に手続きを済ませることが大切です。不安な場合は税理士に依頼すれば、申告書の作成から提出まで代行してもらえます。

生前贈与でよくあるトラブルと対策

1. 他の相続人から不公平だと言われる

不動産を特定の相続人だけに生前贈与すると、他の相続人から「不公平だ」と言われることがあります。特に相続時には、生前贈与された財産も遺産分割の対象として「特別受益」と扱われることがあります。

トラブルを避けるには、生前贈与をおこなう際に家族全員で話し合っておくことが大切です。なぜその人に贈与するのか、理由を説明して理解を得ておくと、後々の揉め事を防げます。

また遺言書で「生前贈与は特別受益として扱わない」と明記しておく方法もあります。専門家に相談しながら、家族が納得できる形を整えておくことが重要です。

2. 連年贈与とみなされて課税される

毎年同じ金額を同じ時期に贈与し続けると、税務署から「最初から大きな金額を贈与する約束だった」と判断されることがあります。これを「連年贈与」といい、贈与の総額に対して課税される可能性があります。

たとえば10年間で毎年100万円ずつ贈与する約束をしていたと判断されると、1,000万円に対して贈与税がかかります。このリスクを避けるには、贈与の金額や時期を毎回変えることが有効です。

また毎回きちんと贈与契約書を作成し、その都度双方の合意で贈与していることを証明できるようにしておくと安心です。記録をしっかり残すことが、トラブル防止のポイントです。

3. 贈与契約書がなくトラブルになる

口頭だけで贈与の約束をして契約書を作らないと、後から「贈与した覚えはない」「そんな話は聞いていない」とトラブルになることがあります。特に贈与者が認知症になったり亡くなったりした後に問題が起きやすいです。

贈与契約書は必ず作成し、贈与者と受贈者の両方が署名・押印しておくことが重要です。日付や贈与する内容を明確に記載し、第三者が見ても分かるようにしておきます。

より確実にしたい場合は、公証役場で公正証書にしておくと法的な証拠として強力です。少し手間と費用はかかりますが、将来のトラブルを避けるためには価値があります。

不動産の生前贈与をおこなうべきタイミング

1. 早めに始めるほど節税効果が高い

生前贈与は早めに始めるほど、節税効果が高くなります。暦年贈与を使って長期間かけて贈与すれば、基礎控除を何度も活用できるため、トータルの税負担を抑えられます。

たとえば20年間かけて毎年100万円ずつ贈与すれば、2,000万円を非課税で移すことができます。時間をかけられるほど、大きな金額でも無理なく贈与できるということです。

また収益物件の場合、早めに贈与すれば家賃収入が受贈者のものになり、贈与者の財産が増え続けることを防げます。早く始めるほど、その効果も大きくなります。

2. 相続前7年以内は加算されるため注意

相続前7年以内におこなった贈与は、相続財産に持ち戻されて相続税の対象になります。そのため「そろそろ健康が心配だから贈与しよう」と慌てて始めても、節税効果が得られないことがあります。

この7年ルールがあるため、生前贈与は元気なうちに早めに始めることが重要です。特に高齢になってからでは時間が限られるため、できるだけ若いうちから計画的に進めることをおすすめします。

ただし配偶者控除や相続時精算課税制度を使った贈与は、持ち戻しの対象外です。状況に応じて制度を使い分けることで、タイミングに関わらず有効な対策ができます。

3. ライフステージに合わせた判断を

贈与のタイミングは、受贈者のライフステージに合わせて考えることも大切です。たとえば子どもが家を建てる時期に土地を贈与すれば、住宅ローンの負担を減らせます。孫が大学に進学する時期に資金援助すれば、教育費の負担を軽くできます。

また贈与者自身の健康状態や財産状況も考慮する必要があります。老後の生活資金を確保した上で、余裕のある範囲で贈与することが重要です。

家族の状況は一人ひとり異なるため、専門家に相談しながら最適なタイミングを見極めることをおすすめします。税理士やファイナンシャルプランナーに相談すれば、具体的なアドバイスをもらえるでしょう。

まとめ

不動産の生前贈与は、使い方次第で将来の相続税を抑えたり、家族間のトラブルを避けたりできる有効な手段です。けれど登録免許税や贈与税など、費用負担も大きいため、相続と比較して慎重に判断する必要があります。

特に小規模宅地等の特例が使えなくなることや、相続前7年以内の贈与が持ち戻されることなど、知っておくべきポイントは多いです。暦年贈与や相続時精算課税制度、配偶者控除などの制度を上手に活用することで、税負担を抑えながら計画的に財産を引き継げます。

生前贈与を検討する際は、早めに専門家に相談して、家族全体で納得できる形を整えることが大切です。元気なうちから準備を始めることで、安心して財産を次の世代に引き継げるでしょう。

ABOUT ME